안녕하십니까. 이번 호부터 법률 Q&A 코너를 맡게 된 한동명 변호사입니다. 이렇게 지면으로 인사드리게 되었습니다. 법률 Q&A 코너를 통하여 독자 여러분들이 일상생활에서 겪을 수 있는 법률문제에 대하여 다루어 보고자 합니다.

Q. 최근에 A씨에게 서광리 땅을 팔게 되었습니다. 계약 체결 시 매매대금은 2억원, 계약금은 2000만원, 잔금은 한 달 이후에 지급하는 것으로 하되 가계약금 명목으로 우선 200만원을 받았습니다. 다음 날 B씨로부터 그 땅을 3억원에 사겠다는 제의가 들어와서 A씨와의 계약을 없던 것으로 하고 싶은데 받은 가계약금 200만원의 배액인 400만원을 A씨에게 지급하고 해제하면 될까요?

A. 계약은 지켜져야 하는 것이 원칙이겠으나 계약 당사자 사이의 합의로서 또는 법률의 규정에 따라서 계약의 효력을 부정할 수 있는 경우들이 있습니다. 위와 같은 사건과 같이 매매계약을 체결할 때 계약금을 정하는 이유도 계약 체결 이후에도 한 쪽 당사자가 마음이 바뀌는 경우 이를 해결하기 위함입니다. 민법에서도 제565조에서 해약금 규정을 두어 계약금이 있는 경우 그 계약을 해제할 수 있는 가능성을 열어 놓고 있습니다.

우선 사건에서 언급된 가계약금이라는 것에 대하여 살펴보면 향후 본 계약을 체결하기에 앞서 목적물을 선점하기 위하여 우선권을 얻겠다는 취지로 이루어지는 가계약 체결 시 당사자 사이에 주고받는 금원을 가계약금이라고 통상적으로 부르고 있습니다. 부동산거래 실무상 널리 사용되고 있으나 가계약이나 가계약금에 대하여 명문의 규정이 있는 것은 아닙니다.

즉 가계약이라는 것은 본 계약이 체결된다는 것을 전제로 당사자 서로 간에 계약 체결의 의무를 부담하는 것으로서 본 계약인 매매계약과는 다른 성질의 계약인 것입니다. 그렇다면 가계약금이라는 것도 본 계약의 계약금과는 다른 것이라 할 수 있겠지요.

한편 가계약과 본 계약의 구별 기준에 대하여 대법원 판례는 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)”고 판시하고 있습니다.

만약 위 사건과 같이 구체적으로 매매목적물인 부동산과 매매대금액, 잔금지급 시기 등이 합의된 상태라면 이미 매매계약은 성립한 것으로 볼 것입니다. 그렇다면 계약금의 일부가 가계약금이라는 명목으로 지급되었다고 하더라도 그 실질은 가계약에 따른 가계약금이 아닌 본 계약의 성립에 따른 계약금의 일부 지급으로서 인정받게 됩니다.

구체적으로는 매도인은 민법 제565조 해약금의 규정에 따라 계약금의 배액을 지급하고 A씨와의 계약을 해제할 수 있겠습니다. 다만 그 기준이 되는 계약금은 받은 200만원이 아닌 계약으로 정한 계약금인 2000만원이 기준이 될 것이기에 받은 돈의 배액인 400만원을 돌려주는 것으로는 계약이 해제되었다고 보기는 어렵습니다(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결 참조).

이와 같은 분쟁을 피하기 위해서는 계약 체결 시에는 해약금의 기준이 되는 금액은 실제 지급한 금액을 기준으로 한다는 취지의 내용을 추가로 넣거나 가계약 체결 시에는 본 계약에 이르지 않는다면 지급한 가계약금을 어떻게 처리할 것인가에 대한 내용을 담아 당사자들의 의사를 명확하게 하는 것도 하나의 해결책이라고 생각됩니다.

위 사건은 설명의 편의상 사실관계를 단순화한 것이기에 구체적인 사건마다 결론이 달라질 수 있습니다. 법률문제로 고민이 있으시다면, 법률전문가로부터 직접 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

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