[제주일보=김현종 기자] 제주형 주거복지 종합계획은 주택 수요 증가에 맞춰 행정이 적극 개입해 공공임대주택을 중심으로 안정적이면서 상대적으로 저렴하게 주택을 공급하는 정책인 만큼 부지 확보가 필수다.

이 계획에 따라 지난해부터 2025년까지 매년 1만호씩 총 10만호 주택 공급이 추진되고 있다.

10만호 중 공공임대주택 2만호(국민임대 3000‧행복주택 7000‧공공임대 1만) 공급은 이 계획의 핵심으로 현재 도내 총 주택의 5% 수준인 공공임대주택 비율을 10%로 끌어올린다는 목표다.

지난해 말까지 공공임대주택 556세대가 준공되는가 하면 1694세대는 허가, 2019세대는 입지 승인을 받는 등 총 4269세대에 대한 공급이 구체화됐다. 올해 604세대와 2018년 1590세대, 2019년 805세대, 2020년 1270세대 등 연도별 준공입주 목표에 따른 추진계획도 수립됐다.

지금까지 공공임대주택 조성에 적극 활용돼온 국‧공유지의 자원이 한정된 만큼 택지 개발을 통한 신규 부지 확보는 제주형 주거복지 종합계획 성패를 좌우할 절대적인 과제로 꼽힌다.

▲동지역 3곳, 읍면지역 10곳 등 13곳 택지 개발=기존 택지개발지구 내 주택공급이 완료되는 2019년 이후 택지 고갈로 인해 미래세대를 위한 주택 공급에 불균형이 예상된다. 제주시 동지역의 경우 도심 재생을 위해 그동안 도시개발정책에서 신규 택지 개발은 철저히 봉쇄됐다.

하지만 인구 증가로 오는 2025년에는 제주시와 서귀포시에서 각각 주택 2만4000호(이하 자연증가분 제외)와 1만7000호가 부족해 택지 4.5㎢와 3.2㎢ 수요가 발생할 것으로 분석된다.

이에 따라 제주도는 미래세대를 위한 올레형 주거단지란 이름으로 택지 개발을 추진한다. 기존 격자형 도로 기준이 선형도로로 전환되고 환경설계 요소와 건강 유지 개념이 적용된다.

제주시와 서귀포시는 읍면동별 주택 수요를 고려한 택지 개발 타당성 검토용역을 추진해 막바지에 접어들었다. 제주시 동지역 1곳과 읍면지역 5곳, 서귀포시 동지역 2곳과 읍면지역 5곳 등 동지역 3곳과 읍면지역 10곳에서 택지 개발이 추진된다. 제주시와 서귀포시 읍면은 한림읍과 애월읍, 구좌읍, 조천읍, 한경면, 대정읍과 남원읍, 성산읍, 안덕면, 표선면 각 1곳이다.

오는 4~5월쯤 택지 개발 대상지가 확정된 후 연말까지 토지거래허가구역 지정, 내년 5월까지 지구별 사업자 선정과 개발계획수립 용역, 주민의견 청취 등 개발계획 승인절차가 이행된다.

내년 8월부터 2019년 11월까지 실시계획 인가절차가 진행된 후 2020년부터 2년간 공사가 진행된다. 주택은 택지 개발과 맞물려 공사가 이뤄지면 빠르면 2021년부터 공급될 예정이다.

▲택지 개발 방식 초미의 관심사…일장일단=전문가들은 “제주 주택정책의 당면 문제는 대단지 아파트에 대한 초과수요 해소로, 억누른다고 사라지지 않는다”며 “택지 개발 형태로 토지가 공급되고 대단위 아파트가 조성돼야 난개발을 막고 시장 안정화를 꾀할 수 있다. 택지 개발 방식은 중요한 변수가 될 것”이라고 지적했다.

택지 개발 방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식 등 크게 3가지다. 수용방식은 택지의 집단 공급이 필요할 때 적용된다. 환지방식은 지가가 높아 수용 방식이 힘들 경우 주로 활용된다. 혼용방식은 말 그대로 두 방식을 섞은 것이다. 택지 개발 방식마다 장단점도 확연히 다르다.

양 행정시의 택지 개발 방식은 현재 진행 중인 타당성 용역이 완료된 후 사업 시행자 지정 등 과정에서 결정될 예정인 가운데 전문가들은 주거복지 정책 취지 상 환지방식은 동지역에는 부정적이란 의견을 피력하면서도 보다 신중하고 합리적인 접근을 주문했다.

정수연 제주대 교수(경제학과)는 “대단지 아파트 공급을 위한 택지 개발과정에서 동지역은 환지방식이 적합하지 않다. 다만 수용방식 개발 시 보상금이 다시 토지로 몰리는 부작용을 최소화할 수 있고, 토지주의 이익을 일정정도 보장하기 위한 고민이 들어있다”며 “수용방식 역시 토지주의 장기적 이익과 제주 미래를 위한 설득과 이해 없인 문제가 많다”고 말했다.

정 교수는 “미래세대를 위한 택지 개발 목적부터 가격 안정화, 쾌적한 도시환경 조성, 기반시설 확충 등을 종합적으로 고려해 최적의 개발 방식을 모색해야 한다”고 덧붙였다.

한편 택지 개발 방식 중 수용방식은 저렴하게 택지를 공급할 수 있고 공공용지 확보도 용이하다. 토지 매수 완료 시 민원 발생이 없어 사업시행이 원활하고 투자 사업비 회수기간도 빠르다.

환지방식은 지가가 높고 건물이 산재한 지역에서 가능하고 토지주의 긍정적 참여로 개발도 용이하다. 초기사업비가 수용방식에 비해 상대적으로 적은 점도 매력이다.

반면 수용방식은 토지주 반발로 사업기간이 장기화할 수 있고 초기사업비 과다로 사업이 지연될 수 있다. 부동산시장에 민감하고, 경기침체 시 택지 매각 차질로 사업비 확보가 어려울 수 있다.

환지방식은 사업비 회수기간이 길고 투기도 유발할 수 있다. 공공용지 확보 시 부담 증가로 토지주들이 반발할 수 있고 부담률 50% 이하 규정으로 공공용지 확보 자체도 어렵다.

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김현종 기자  tazan@jejuilbo.net