통계청이 발표한 2017년 주택소유통계 결과에 따르면 도내 주택 소유자 중 2가구 이상 다주택 소유자 비중은 20.1%로 전국 2위 수준이며, 전체 주택 19만2403채 중 외지인 소유의 주택은 11.0%로 2만1120채인 것으로 나타났다. 이는 2014년 1만4000여 채보다 1만채 가까이 증가해 증가 폭이 급격히 늘고 있다.

이와 반대로 무주택 가구 수는 전체 24만215가구 중 10만7969가구로 44.9%에 달하고, 2016년 10만3092가구에 비해서도 증가하고 있다.

이처럼 다주택 가구와 외지인 소유 주택이 증가하고 반대로 무주택 가구 역시 증가하고 있는 것은 제주 주택시장이 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 나타나고 있다는 것을 방증한다. 결과적으로 도민의 주거 질을 악화시키는 것으로 도민의 생활복지 향상을 가로막는 걸림돌이 되는 것이다.

제주 주택시장에 부익부 빈익빈 현상이 생긴 원인은 여러 가지가 있다.

첫째는 부동산 광풍이다. 부동산 광풍은 토지 가격의 급등을 불러왔고 이는 주택시장의 원가 상승으로 작용하게 됐다. 둘째는 외지인 및 다주택 소유자의 증가다. 이는 실수요자보다 가치 상승을 기대하는 거품을 만드는 원인이 되기도 한다. 셋째는 분양가 상승이다. 제주의 공공주택 분양가는 올해 3월 기준 3.3㎡당 1295만원 달한다. 이런 고분양가는 서울, 경기에 이어 3위 수준인 데 반해 제주지역 월평균 급여(5인 이상 상용근로자)는 245만원으로 전국 최하위에 머물고 있다.

이를 기준으로 가구 소득 대비 주택 가격 비율인 PIR(Price to Income Ratio)은 6.1배로 연간 가구 소득을 사용하지 않고 6.1년을 모아야 주택을 살 수 있다는 것이다. 이렇듯 도민의 주택 구매는 더욱 어렵게 되는 구조로 변화되고 있다.

모두가 만족하는 부동산 정책을 만드는 것은 매우 어렵다. 이유는 장기간의 시간과 막대한 재원이 필요하기 때문이다. 이런 이유로 많은 부동산 정책이 나왔음에도 성공보다 실패한 사례가 많은 것이 사실이다.

필자는 주택 가격의 거품과 가치 상승에 대한 기대감을 잡을 수 있다면 제주 주택시장의 왜곡을 잡을 수 있다고 확신한다. 이런 주택 가격 거품과 투기를 효과적으로 막는 주택 정책이 싱가포르 사례다.

싱가포르는 주거의 질이 세계 최고 수준으로 누구든 안정적인 주거 생활을 할 수 있도록 하고 있다. 싱가포르는 주택개발청(HDB, Housing and Development Board)을 설립하고 ‘환매조건부 분양’을 실시했다.

환매조건부 분양이란 HDB가 공급한 주택에서 주거하다가 이를 매각하거나 처분해야 할 경우 HDB에만 매각할 수 있는 제도다. 싱가포르는 이 제도를 통해 세계 최고 수준의 주거 복지를 실현했는데 여기에는 원가로 분양하는 저렴한 가격과 지속적인 정책을 기반으로 성과를 만들어 낼 수 있었다.

우리나라와 싱가포르는 사회, 정치, 경제, 지리적 여건들이 달라 이 제도를 도입하는 것에 무리가 있다고 말하는 전문가들도 있다. 이에 일견 동의한다.

하지만 제주는 다르다고 생각한다. 제주는 싱가포르처럼 하나의 지역(생활권)이라 할 수 있고 한라산, 곶자왈, 오름 등으로 개발할 수 있는 토지에 한계를 가지고 있다. 이런 환경에서 공공택지를 개발하고 민간에게 분양하게 되면 도민의 주거 질 향상은 기대하기 어렵다.

제주도는 임대주택만을 고민할 것이 아니라 임대주택과 분양 사업을 같이 진행하되 주택 가격 거품과 가치 상승 기대감이 없는 정책을 마련해야 한다.

공공택지를 개발하고 거기에 주택을 원가 수준으로 분양하게 된다면 현재 분양가에 절반 수준으로 가능할 것이다.

그리고 이를 판매할 경우 제주도가 매수하고 이를 다시 원가 수준으로 재분양하면 주변 시세도 안정될 것이다.

거주자의 거주 기간은 정하지 말고 영구적으로 거주할 수 있도록 해야 한다. 다만 한국적인 정서에 상속도 가능하도록 한다면 자가 보유의 개념도 극대화할 수 있는 효과를 얻을 것이다.

이를 통해 더 이상 제주 주택시장에 부익부 빈익빈 현상이 나타나지 않도록 막아야 한다.

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